Jak (nie) szukać lokalu – historia pewnego warsztatu

, 28 marca 2019, 10:00

Szukanie lokalu nadającego się do prowadzenia warsztatu samochodowego może stanowić nie lada wyzwanie. Oprócz znalezienia odpowiedniego miejsca trzeba też przemyśleć cały proces przewożenia elementów warsztatu, a także samochodów rozebranych niekiedy na części pierwsze. Inną kwestią są umowy z właścicielami, a raczej ich przełożenie na rzeczywistość…

To nie jest normalny warsztat

Pan Stefan ma warsztat renowacji pojazdów zabytkowych. Warsztat nie ma stałej siedziby, ponieważ jego właściciel nie posiada własnego lokalu, w którym mógłby prowadzić tak specyficzną działalność. Wszystko zaczęło się od wynajęcia garażu, gdzie na 24 m. kw. udawało się „upchnąć” 3 trabanty i Jawę 50. Z czasem przybywało niezbędnego do napraw sprzętu i zaczęło brakować miejsca. W przeciągu 8 lat firma zmieniała swoją lokalizację już 5 razy, a przed nią kolejna przeprowadzka w najbliższych miesiącach.

– Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście posiadanie swojego własnego lokalu, ale przy niezbędnej wielkości i powierzchni potrzebnej do renowacji pojazdów, trzeba liczyć się z inwestycją oscylującą w okolicach miliona złotych – powiedział  pan Stefan, właściciel warsztatu renowacyjnego.

Do prowadzenia warsztatu renowacji pojazdów zabytkowych potrzebne jest miejsce. Dużo miejsca. W zależności od liczby prowadzonych jednocześnie projektów optymalną powierzchnią może okazać się 500 m kw, a może nawet więcej. Praktycznie każdy samochód musi zostać rozebrany na części pierwsze, do ostatniej śrubki. Wszystkie te elementy są katalogowane i dokładnie opisywane, następnie dzielone na te nadające się do ponownego wykorzystania, odbudowy, stworzenia na nowo przy pomocy własnych rąk lub takie, po które przyjedzie okoliczny złomiarz. Firma korzysta z usług firm zewnętrznych, więc na szczęście odpada konieczność przeznaczenia kolejnych metrów na piaskarnię czy profesjonalną lakiernię, jednak gdzieś trzeba składować wszystkie elementy pojazdów.

Spokojna okolica, nadzór właściciela

„Wraz z rozwojem firmy poszukujemy…” – większego lokalu. Udało się go znaleźć na posesji, na której znajdował się także dom jej właściciela. Spośród podstawowych wymagań zebranych na liście marzeń udało się odhaczyć takie luksusy jak bieżąca woda i kanalizacja. Zabrakło natomiast ogrzewania, ponieważ poprzedni właściciel budynków postanowił je spieniężyć i wymienić na wódkę. Gorącą atmosferę miała zapewnić koza stojąca na środku głównego pomieszczenia.

Od początku obecności firmy w tamtejszej lokalizacji sąsiedzi mieli problem, że słyszą dźwięki – silnika, młotka, szlifierki, spawarki… Wskazane czynności hałaśliwe dokonywane były w zamkniętych pomieszczenia, oczywiście w godzinach powszechnie uznawanych za nadające się do przeznaczenia ich na działalność zarobkową. Na nic zdawały się tłumaczenia, że odgłosy te są wynikiem dokonywanych napraw, a sam fakt, że mogli je usłyszeć powinien być raczej pozytywnym zjawiskiem, ponieważ oznaczał, że ich narządy słuchu działają bez zarzutu. Sąsiedzka niechęć i chłodne przyjęcie kilkukrotnie skutkowało wizytą policjantów. Co ciekawe, podobny hałas dochodzący z sąsiedniego warsztatu nie był kłopotliwy, ale tu należałoby się zagłębić w powiązania matrymonialno-towarzyskie.

Niechętna wynajmującym była także żona właściciela, która ilekroć widziała pana Stefana na swojej posesji minutę po godzinie 17, miała spojrzenia rzucające gromy. Na szczęście wszystkie ciosy zbierał jej mąż, który przychodził i prosił o zakończenie pracy warsztatu. Warto dodać, że doskonale zdawali sobie sprawę z tego na jaką działalność wynajmują lokal i z czym to się może wiązać. Właściciele kłócili się z panem Stefanem o godziny pracy, mimo że w umowie wynajmu nie było nic o ograniczeniach czasowych. To i jeszcze kilka innych nieprzyjemnych sytuacji poskutkowało koniecznością szukania nowego miejsca. Co ciekawe – po wyprowadzce i miesiącu nieużywania lokalu pan Stefan otrzymał rachunek z elektrowni opiewający na 400 zł. Okazało się, że podczas trwania całej umowy właściciel był „podłączony” do licznika warsztatu, a wynajmujący sponsorował mu w domu światło.

Wojna o parking

Oprócz niesnasek z właścicielami, także kolejne projekty i ich coraz większa skala powodowały konieczność szukania kolejnego miejsca. Udało się takowe odnaleźć w dobrze zlokalizowanym zamykanym kompleksie. Teren ochraniali panowie, określani jako „dwa Ryszardy” – jeden kulawy, za to drugi wiecznie pijany. Do plusów niewątpliwie trzeba zaliczyć obecność ogrzewania miejskiego i wszystkich mediów

Zagrożeniem dla warsztatu okazała się córka właścicieli sąsiedniego budynku, a nie jakby mogło się wydawać okoliczna gawiedź kibiców spod znaku biało-czerwono-białej flagi jednego z klubów piłkarskich. Panna X. potrafiła wyskoczyć z centymetrem krawieckim, żeby sprawdzić, czy samochód klienta choćby na chwilę nie przejechał przez widoczną tylko dla niej linię podziału wspólnej drogi dojazdowej. Awanturom nie było końca, niczego niespodziewający się klienci warsztatu stawali oko w oko z furią i wyzwiskami, atmosfera gęstniała. Panna X. dostała nawet od swojego ojca zakaz pojawiania się w firmie, ale na nic się to zdało – chęć walki o kostkę trylinkową była silniejsza…

Chwilowe spełnienie marzeń

Kto z właścicieli warsztatu nie marzy o tym, aby jego miejsce pracy było czyste, uporządkowane, w nowoczesnym budynku, w centrum motoryzacyjnym dużego miasta? Panu Stefanowi udało się znaleźć takie miejsce – olbrzymia powierzchnia, z wielkimi wrotami wjazdowymi mogącymi pomieścić nawet wóz bojowy z czasów Powstania Warszawskiego. To ostatnie nie jest wymysłem wyobraźni, ale „najprawdziwszą prawdą”, ponieważ jednym ze zleceń warsztatu renowacji samochodów zabytkowych była naprawa ważącego kilka ton wozu Powstańców.

Powierzchnia hali pozwalała na pomieszczenie jednocześnie kilku projektów w różnej fazie zaawansowania, ponieważ warto zauważyć, że restaurowanie samochodów to proces długotrwały, wielomiesięczny, gdzie czasami zdarzają się przestoje związane z brakiem dostępności części do zabytkowych aut. Wówczas wszystkie siły trzeba przerzucić na inny pojazd. Na szczęście w tym przypadku warsztat dysponował dużym zapleczem magazynowym, gdzie można było przechowywać zbędne w danym czasie elementy.

Wszystko co dobre musi się jednak skończyć – tak też było w tym przypadku. Pewnego dnia pan Stefan został wezwany do siedziby właściciela kompleksu. Na biurku stał laptop podłączony do projektora, po chwili na ścianie pojawiły się niezrozumiałe wykresy, porównania, wyliczenia, które miały niewiele wspólnego z zawieraną kilka miesięcy wcześniej umową… Z przedstawianych tabelek wyskoczyło nagle 26 tysięcy netto niedopłaty za eksploatację i opłaty administracyjne. Nie trzeba tu wspominać, że o tych „dodatkowych opłatach” Stefan usłyszał pierwszy raz w czasie spotkania – nie było o nich mowy w umowie, nawet na ostatniej stronie, drobnym maczkiem.

To nie koniec – gruba ryba z miejscowego rynku motoryzacyjnego, będąca właścicielem wspominanej lokalizacji, postanowiła z dnia na dzień podnieść czynsz najemcy o kilka tysięcy złotych. Nie ma tu błędu, nie chodziło o kilkaset złotych. Atmosfera spotkania i sposób rozmowy z najemcą prowadzony był w ten sposób, aby pod wpływem nerwów i emocji podpisał on aneks do umowy. Jedynym wyjściem okazało się rozwiązanie umowy, a pan Stefan od razu po wyjściu z biurowego akwarium rozpoczął poszukiwania nowego miejsca dla swojego warsztatu.

– Po tylu przeprowadzkach nauczyłem się już różnych technik poszukiwania lokali. Praktycznie cały czas na portalach ogłoszeniowych można znaleźć te same nieruchomości – zdarzało się, że widziałem kilka ogłoszeń, na które trafiałem także przy wcześniejszych przeprowadzkach. Dużą szansą na znalezienie ciekawego lokalu jest rozpytywanie znajomych, klientów. Kolejną skuteczną metodą jest samodzielne poszukiwanie i jeżdżenie po mieście, jego obrzeżach i terenach przemysłowych. W mojej karierze przeprowadzkowej jeszcze żaden z pośredników nie podsunął mi dobrego lokalu – mówi pan Stefan.

Remont przed wynajęciem

Po przeszukaniu niezliczonej liczby ogłoszeń wynajmu i odwiedzeniu tych wybranych, pan Stefan znalazł warsztat w niewielkiej odległości od ścisłego centrum Ziemi Obiecanej. Lokal nadawał się do remontu generalnego – grzyb na ścianach, instalacja elektryczna pamiętająca pierwsze wynalazki Thomasa Edisona, brak ogrzewania. Poprzedni najmujący postanowili także rozkręcić znajdujący się w lokalu podnośnik, nie mówiąc już o tym, że razem z jego elementami zginęły wszystkie dokumenty… Wynajmującemu i właścicielowi udało się dojść do porozumienia – w zamian za wszelkie niezbędne naprawy i udoskonalenia ten pierwszy otrzyma zniżkę rozliczaną w czynszu.

Przed przewiezieniem kilkunastu dostawczaków części i elementów samochodów, a także niezbędnego wyposażenia warsztatu, pan Stefan odnowił i przystosował pomieszczenia. Pierwszą inwestycją okazało się zainstalowanie alarmu z czujnikami ruchu, ponieważ nowego użytkownika zwęszyli okoliczni złomiarze, którzy przez ogrodzenie próbowali „przerzucić” kompresor. Na pocieszenie wynieśli, włamując się przez dach, aluminiową drabinę i szlifierkę. Po kilku dniach musieli być bardzo zdziwieni, kiedy ich pojawienie się na terenie lokalu poskutkowało przyjazdem grupy interwencyjnej ochroniarzy.

Kilka dni po tym, jak warsztat renowacji pana Stefana rozpoczął oficjalną działalność pod nowym adresem, znajomy podesłał mu ogłoszenie o sprzedaży wynajmowanego lokalu. Po przeprowadzeniu remontów i adaptacji na pewno jego wartość znacznie się podniosła. Po rozmowach z właścicielami, w różnym tonie, zdecydowali się oni na rezygnację ze sprzedaży… na rok. Zostało to zapisane w umowie razem z adnotacją, że najemca miał się dowiedzieć o tym jako pierwszy. Ta część postanowień nie została dotrzymana. Po tym czasie w warsztacie zaczęli pojawiać się zainteresowani kupnem i oglądacze, którzy skutecznie dezorganizowali pracę. W końcu pojawił się „oficjalny kupujący”, który przedstawił swoją wizję przemiany rozpadającego się budynku w łabędzia, zaczynając od podniesienia czynszu dwukrotnie.

– Wynajmując lokal nigdy się nie wie co przyniesie jutro. Przerabiałem umowy na czas określony, nieokreślony, z deklarowaną stałością czynszu, jednak każdą umowę właściciel lokalu może rozwiązać wtedy, kiedy przyjdzie mu na to ochota. Przy wynajmie ostatniego lokalu, już po pierwszych sygnałach i przesłankach, że właściciele planują jego sprzedaż, jednocześnie mówiąc mi prosto w oczy, że póki co nic się nie dzieje i nie ma żadnych konkretów, wiedziałem już że pora myśleć o poszukiwaniach nowego lokalu. Zyskałem w ten sposób kilka miesięcy na poszukiwania – powiedział właściciel warsztatu.

Jak w kalejdoskopie

Pan Stefan poszukuje nowej lokalizacji dla warsztatu z częstotliwością raz na 2-3 lata. Zazwyczaj na wiosnę. Wiadomo – wszystko się odradza, nowe nadzieje, za każdym razem ma to być ostatnia przeprowadzka. Nauczony wieloletnim doświadczenie do wynajęcia nowego lokalu podszedł całkiem inaczej. Ale…

– Wszystko byłoby pięknie, gdyby nie to, że najpierw musiałem czekać dwa miesiące na możliwość podpisania nowej umowy, ponieważ popularny dyskont miał też ochotę na ten lokal. Teraz przeciągają się prace remontowe po stronie zarządcy obiektu. Klucze powinienem dostać 2 tygodnie temu, ale prace remontowe potrwają jeszcze minimum kolejne 2 tygodnie, a na opuszczenie aktualnego miejsca pozostały mi 4 tygodnie. Na pakowanie, cały proces przewożenia i rozpakowywania części i samochodów, a także na aranżację i prace wykończeniowe w nowym warsztacie potrzebuję około miesiąca. Pozostało mi tylko opracować plan, jak upchnąć miesiąc pracy w dwóch tygodniach.

Najważniejsze na końcu

Najtrudniejsza jest cała logistyka i organizacja przeprowadzki. Nowy lokal za każdym razem trzeba w większym lub mniejszym stopniu zaadaptować pod swoje potrzeby, przy jednoczesnym zachowaniu ciągłości pracy przy projektach.

– Pogodzenie jednego z drugim jest sporym wyzwaniem finansowym i czasowym. Prowadząc jednocześnie kompleksowe renowacje około 10 aut mamy pełne magazyny zdemontowanych i pokatalogowanych części. Przy przenoszeniu trzeba zwrócić szczególną uwagę, żeby nic się nie pomieszało, nie trafiło w niewłaściwe miejsce, czy też na sekcję magazynową innego auta w nowym miejscu.

Przez lata prób i błędów w prowadzeniu działalności warsztatowej, pan Stefan już wie na co zwrócić szczególną uwagę i jak prowadzić rozmowy z wynajmującym. Jednak często może zdarzyć się tak, że niekoniecznie to co jest zapisane na papierze idzie w parze z praktyką. Nie posiadając swojego lokalu trzeba zdać się na łaskę i niełaskę właścicieli wynajmowanych pomieszczeń. Tak na dobrą sprawę każdy dzień może przynieść niespodziankę. Może tym razem, w przypadku pana Stefana, okaże się, że znalazł bezpieczną przystań dla swojego warsztatu na długie lata?

Komentarze

Komentarz musi być dłuższy niż 5 znaków!

Proszę zaakceptuj regulamin!

Brak komentarzy!