Savills jest firmą działającą na rynku nieruchomości komercyjnych. Świadczy usługi doradcze związane z najmem, kupnem i sprzedażą nieruchomości magazynowych i przemysłowych oraz gruntów, a także logistyką. Czy może pomóc także firmom działającym na rynku części zamiennych? Na nasze pytania odpowiedział Michał Śniadała, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych, Savills.

Witold Hańczka: Jak wygląda standardowy model współpracy firmy doradczej, takiej jak Savills, z przedsiębiorstwami, poszukującymi nowych lokalizacji?

Michał Śniadała: Firma, która jest zainteresowana współpracą z nami, ma do wyboru szeroki wachlarz usług związanych z rynkiem nieruchomości. Może być oczywiście zainteresowana tylko jedną z nich, np. pozyskaniem gruntu. Wówczas przygotowujemy informacje na temat dostępnych działek. Możliwa jest także kompleksowa współpraca, w której wspieramy firmę od samego początku inwestycji – zaczynając od analizy jej procesów logistycznych. Następnie, gdy zidentyfikujemy potrzeby, dotyczące np. konieczności budowy dużego magazynu centralnego, pomagamy w znalezieniu optymalnej lokalizacji. Nasze rekomendacje opieramy o analizę danych dotyczących np. stanu infrastruktury drogowej, statusu gruntów w danym regionie czy analizie dostępnej siły roboczej. Na kolejnym etapie przygotowujemy specyfikację techniczną dla budynku, która jest podstawą do rozmów na temat projektu z deweloperem oraz generalnymi wykonawcami.

Jakie są potencjalne korzyści z nawiązania współpracy z tego rodzaju firmą doradczą dla przedsiębiorstw zajmujących się produkcją i dystrybucją części?

Nasze doświadczenie pozwala pomóc w zakresie wyboru odpowiedniej strategii dotyczącej zarządzania całym procesem logistyki poprzez dobór odpowiednich obiektów do prowadzenia działalności. W praktyce pomagamy firmom w momencie, kiedy w miarę rozwoju swojej działalności, stają przed dylematem jaki wariant wybrać: – najem magazynu lub obiektu przemysłowego czy zakup gruntu i budowa we własnym zakresie. Dodatkową opcją jest także zakup istniejącego obiektu, jednak tych na naszym rynku nie ma dostępnych zbyt wielu. Możemy także zlecić budowę takiego budynku deweloperowi. Naszą rolą jest kalkulacja, która opcja jest najbardziej korzystna dla danej firmy.

Co jest najważniejsze w takiej kalkulacji?

Bez wątpienia przede wszystkim kwestia kosztów. W przypadku budowy nowego magazynu, musimy na początkowym etapie inwestycji zainwestować od razu dużą sumę pieniędzy, co jest największym mankamentem tego wariantu. W przypadku najmu, koszt jest rozłożony na dłuższy okres, np. 5 lub 10 lat, a środki, które wydalibyśmy na zakup gruntu i budowę, możemy przeznaczyć np. na maszyny czy wyposażenie. Wiele zależy zatem od strategii finansowej firmy. Oczywiście czynników, które wpływają na tę kalkulacje jest znaczenie więcej i zależą od wielkości firmy, profilu jej działalności czy lokalizacji jej klientów czy poddostawców. Dlatego zawsze zaczynamy od gruntownej analizy potrzeb danej firmy. Wszystkich, którzy chcieliby poznać więcej plusów i minusów różnych form zakupu lub najmu nieruchomości zapraszam do przeczytania naszego raportu.

Dla firm z branży części motoryzacyjnych logistyka jest bardzo ważna, gdyż każdemu odbiorcy zależy, by zamówiony towar otrzymać jak najszybciej, najlepiej „na już”. Oznacza to, że trzeba w logistykę cały czas inwestować, konkurując z innymi podmiotami mającymi takie same cele. Dystrybutorzy na konkurencyjnym rynku funkcjonują też na niskich marżach na produktach.  Jakie rozwiązanie byłoby optymalne dla takich firm?

W takiej sytuacji, zważywszy na to, że rynek ten jest mocno konkurencyjny, a zarazem notujący duże wzrosty i dynamicznie się rozwijający, trzeba zwrócić uwagę na to, że łańcuch dostaw takiej firmy może za dwa, trzy lata wyglądać zupełnie inaczej niż teraz. Należy zatem zadać sobie pytanie, czy lokalizacja, która w tym momencie się sprawdza, będzie odpowiednia również w przyszłości? Z tej perspektywy często korzystniejszy jest najem. W takiej sytuacji rola doradcy skupia się na zaproponowaniu optymalnej lokalizacji i wynegocjowaniu jak najlepszych warunków najmu dla klienta. Nie chodzi tu tylko o wysokość czynszu, ale przede wszystkim o rozwiązania umożliwiające późniejszą elastyczność – np. opcję wcześniejszego wyjścia z umowy po spełnieniu pewnych warunków, co z kolei umożliwia chociażby przeniesienie się do większego obiektu.

Jeżeli firma ma już swój magazyn, powiedzmy, dobrze jej idzie i chciałaby zwiększyć przestrzeń magazynową w tej samej lokalizacji. W jaki sposób tu może przydać się doradca?

W tej sytuacji jest wiele dostępnych opcji. W scenariuszu, w którym firma się rozwija, ma swój magazyn, w którym kończy się możliwość ekspansji, możemy poszukać gruntu w bliskiej odległości i tam zaproponować różne warianty, np. samodzielne postawienie magazynu przez firmę lub wybudowanie go przez dewelopera i wynajęcie tej firmie na określony czas. Są też jeszcze inne rozwiązania, jak np. to, zastosowane przez jednego z klientów, z którym miałem okazję negocjować we Wrocławiu. Firma ta posiadała własny magazyn i spory kawałek gruntu, przyległy do niego. Ten grunt sprzedała deweloperowi, on wybudował na nim powierzchnię magazynową, część wynajął tej właśnie firmie, a resztę oferuje na wolnym rynku innym firmom. Z zastrzeżeniem, że prawo pierwszeństwa najmu, ma zawsze firma, która sprzedała grunt.

Może to być też pomysł na zagospodarowanie gruntu, posiadanego przez firmę, ale obecnie nie wykorzystywanego.

Zgadza się. Grunt to majątek trwały, który niejedna firma chciałaby upłynnić i wykorzystać, a niekoniecznie całkowicie się go pozbywać. Wtedy właśnie ciekawym rozwiązaniem jest model joint venture z deweloperem. Inny przykład to sytuacja, w której firma posiada swój magazyn, który może sprzedać deweloperowi lub funduszowi i stać się najemcą, wchodząc w elastyczny układ na ściśle określonych warunkach  komercyjnych.

Czy na budowę przestrzeni magazynowej warto decydować się właśnie teraz? Ceny takiej inwestycji są dość wysokie.

Koszty budowy powierzchni magazynowych zależą od wielu czynników. Jedno nie ulega jednak wątpliwości – będą one nadal rosły. Zwłaszcza koszty materiałów, a także siły roboczej w budownictwie. Finalną wartość inwestycji warunkuje m.in. lokalizacja, wielkość powierzchni oraz liczba modyfikacji, które miałyby zostać wprowadzone w obiekcie (np. dodatkowe oświetlenie, zwiększona liczba doków, dodatkowe zabezpieczenie przeciwpożarowe itp.). Zadaniem naszej firmy jest przygotowanie zestawienia kosztów dla firmy, które ułatwia jej podjęcie finalnej decyzji.

Z pewnością wielu naszych Czytelników zada sobie także pytanie, ile kosztują usługi Państwa firmy?

Nasze wynagrodzenie z reguły pokrywa deweloper, a więc firma stawiająca i wynajmująca budynek. Taki model współpracy zakłada pełną transparentność i jest standardem wśród profesjonalnych firm doradczych działających w naszym obszarze, wywodząc się z rynku amerykańskiego, na którym doskonale się sprawdza.

Od trzech lat obserwowany jest wzrost wolumenu transakcji najmu powierzchni magazynowych i przemysłowych dokonywanych przez firmy motoryzacyjne. Czy jest to trend, pokazujący odchodzenie firm od budowy własnych powierzchni czy też wolumen transakcji pod budowę również wzrasta?

Rośnie zarówno najem, jak i budowa, gdyż sektor dynamicznie się rozwija. Rynek nieruchomości budowanych przez firmy we własnym zakresie na potrzeby swojej działalności nie jest jednak tak dokładnie monitorowany jak rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych, więc trudno jest tu oprzeć się o dokładne dane liczbowe. Zaryzykowałbym jednak stwierdzenie, że udział najmu wzrasta, choć nadal w sektorze motoryzacyjnym w dużej przewadze pozostają magazyny własnościowe, zwłaszcza te starszego typu, które określamy mianem obiektów klasy B. W przypadku bardzo dużych zakładów, powyżej 30 tys. mkw., o skomplikowanej strukturze budynków, najem czasami się nie opłaca. Elastyczność jest tu niepotrzebna, gdyż zakłady takie nastawiają się na funkcjonowanie przez długi czas, jak np. fabryka VW we Wrześni. Najem jest za to dużo częściej najbardziej opłacalnym wariantem przy projektach mniejszych – do 30 tys. mkw. Poddostawcy dużych koncernów samochodowych, którzy podpisali kontrakty na dostarczenie podzespołów na określony czas, np. na 5-7 lat, mogą wynająć powierzchnię dokładnie na taki okres, nie martwiąc się o kwestie związane z budową, czy też tym, co zrobić z daną nieruchomością, jeśli kontrakt nie zostanie odnowiony.

Czy dla firm z branży motoryzacyjnej znalezienie przestrzeni magazynowej spełniającej niezbędne warunki użytkowania jest trudniejsze niż w przypadku innych branż?

Można dostrzec taką prawidłowość. W porównaniu z innymi branżami, firmy z sektora motoryzacyjnego są często dużo bardziej wymagające w zakresie przestrzeni magazynowej i produkcyjnej. Wymagania poszczególnych firm z branży motoryzacyjnej różnią się też między sobą. Dystrybutorzy części posiadają logistykę na bardzo wysokim poziomie, ale ich magazyny zwykle nie są zbyt skomplikowane, jeśli chodzi o strukturę samego budynku. Za to firmy produkujące części posiadają zwykle bardziej zaawansowane obiekty. Takie nieruchomości zwykle muszą być projektowane i budowane przez dewelopera od podstaw na zlecenie klienta. Decyzja dotycząca zaplecza magazynowo-produkcyjnego to dla wielu firm największa i najważniejsza inwestycja na przestrzeni kilku lat funkcjonowania. Jak widać wiąże się z nią wiele wyzwań, dlatego w trakcie tego procesu warto jest skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy.