Historia pana Stefana, który borykał się z licznymi problemami podczas szukania lokalu na swój warsztat wzbudziła zainteresowanie naszych Czytelników. Niektóre perypetie mechanika każą zastanawiać się nad tym, czy miał on zwyczajnego pecha czy może padł ofiarą niezgodnych z prawem poczynań. Kontrowersyjne kwestie postanowiliśmy skonsultować z prawnikiem. Mamy nadzieję, że odpowiedzi przydadzą się tym mechanikom, którzy w swojej pracy zetknęli się z podobnymi problemami.

Historię mechanika Stefana można przeczytać tutaj

Tych, którzy nie czytali artykułu dotyczącego pana Stefana, zachęcamy do nadrobienia zaległości (link powyżej). Gwoli przypomnienia, historia dotyczyła problemów w poszukiwaniu odpowiedniego lokalu na nietypowy, wymagający dużej przestrzeni warsztat. Właściciele kolejnych lokali rzucali naszemu bohaterowi przysłowiowe “kłody pod nogi”. Czy w swoich działaniach łamali prawo lub czy przed ich postępowaniem wynajmujący lokal mógł się jakoś zabezpieczyć? Poniżej cytujemy fragmenty artykułu oraz wypowiedzi Dariusza Brzozowskiego, radcy prawnego i członka Stowarzyszenia Prawników Rynku Motoryzacyjnego.

1. Czy hałas wydobywający się z warsztatu podczas standardowych godzin pracy w ciągu dnia, może być podstawą do roszczeń właścicieli sąsiednich lokali?

Od początku obecności firmy w tamtejszej lokalizacji sąsiedzi mieli problem, że słyszą dźwięki – silnika, młotka, szlifierki, spawarki… Wskazane czynności hałaśliwe dokonywane były w zamkniętych pomieszczenia, oczywiście w godzinach powszechnie uznawanych za nadające się do przeznaczenia ich na działalność zarobkową. (…) Sąsiedzka niechęć i chłodne przyjęcie kilkukrotnie skutkowało wizytą policjantów.

Dariusz Brzozowski: Tak, istnieją prawne normy hałasu uregulowane w Prawie ochrony środowiska. Szczegółowe limity hałasu za dnia i w nocy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Limity zależą od rodzaju terenu. Dla zabudowy jednorodzinnej dopuszczalny poziom hałasu w ciągu dnia wynosi 50 dB. W przypadku terenów zabudowy wielorodzinnej i terenów mieszkaniowo-usługowych limity są wyższe i wynoszą 55 dB w ciągu dnia. Naruszenie tych norm może być podstawą do wymierzenia kar. W szczególnych przypadkach hałas może być też kwalifikowany jako wykroczenie z art. art. 51 Kodeksu wykroczeń. Zgodnie z tym przepisem „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”.

2. Czy w wynajętym warsztacie nie można pracować po 17.00?

Niechętna wynajmującym była także żona właściciela, która ilekroć widziała pana Stefana na swojej posesji minutę po godzinie 17, miała spojrzenia rzucające gromy. Na szczęście wszystkie ciosy zbierał jej mąż, który przychodził i prosił o zakończenie pracy warsztatu. Warto dodać, że doskonale zdawali sobie sprawę z tego, na jaką działalność wynajmują lokal i z czym to się może wiązać. Właściciele kłócili się z panem Stefanem o godziny pracy, mimo że w umowie wynajmu nie było nic o ograniczeniach czasowych.

Dariusz Brzozowski: Istotą najmu jest oddanie przedmiotu do korzystania, jednak nie oznacza to dowolności działania najemcy i braku ograniczeń, szczególnie jeśli warsztat jest posadowiony na fragmencie większej posesji. Najemca powinien korzystać z lokalu w taki sposób, aby uwzględniać potrzeby innych mieszkańców i sąsiadów.

Działalność warsztatu na prywatnej posesji mogłaby być uznana za ewidentne generowanie uciążliwości, jeśli miałaby miejsce w godzinach późnowieczornych. W opisanym przypadku można mieć jednak wątpliwości czy godzina 17 rzeczywiście jest zbyt późna i czy faktycznie wymusza zakończenie działalności gospodarczej. Aby uniknąć tego typu wątpliwości najlepiej byłoby określić godziny otwarcia warsztatu możliwie szeroko w samej umowie najmu.

3. Wspólny licznik prądu sponsorowany przez najemcę.

Co ciekawe – po wyprowadzce i miesiącu nieużywania lokalu pan Stefan otrzymał rachunek z elektrowni opiewający na 400 zł. Okazało się, że podczas trwania całej umowy właściciel był „podłączony” do licznika warsztatu, a wynajmujący sponsorował mu w domu światło.

Dariusz Brzozowski: Kradzież energii jest przestępstwem, za które grozi kara do pięciu lat pozbawienia wolności. Najlepiej w takiej sytuacji udać się do najbliższego komisariatu Policji i zgłosić funkcjonariuszom podejrzenie popełnienia przestępstwa. Kopię zgłoszenia należy przekazać operatorowi razem z reklamacją. Warto też wiedzieć, że nieuiszczenie opłaty za nielegalnie pobraną energię nie może powodować wstrzymania dostaw energii przez przedsiębiorstwo energetyczne.

4. Nękanie przez córkę sąsiada

Zagrożeniem dla warsztatu okazała się córka właścicieli sąsiedniego budynku (…) Panna X. potrafiła wyskoczyć z centymetrem krawieckim, żeby sprawdzić, czy samochód klienta choćby na chwilę nie przejechał przez widoczną tylko dla niej linię podziału wspólnej drogi dojazdowej. Awanturom nie było końca, niczego niespodziewający się klienci warsztatu stawali oko w oko z furią i wyzwiskami, atmosfera gęstniała.

Dariusz Brzozowski: Przed takim działaniem można się zabezpieczyć. Obowiązek i zakres udostępnienia drogi dojazdowej warto zapisać w umowie najmu. Droga dojazdowa jest przeznaczona do wspólnego korzystania przez wszystkich uprawnionych. Każdy ma prawo korzystać z całości drogi, tak długo jak nie uniemożliwia to korzystania innym.

Opisane zachowanie kobiety utrudnia prowadzenie biznesu i jest źródłem szkody (utraconych zysków). Jako zachowanie osoby trzeciej nie daje jednak możliwości rozwiązania umowy.

5. Czy właściciel może naliczyć dodatkowe opłaty bez uprzedzenia?

Wszystko co dobre musi się jednak skończyć – tak też było w tym przypadku. Pewnego dnia pan Stefan został wezwany do siedziby właściciela kompleksu. Na biurku stał laptop podłączony do projektora, po chwili na ścianie pojawiły się niezrozumiałe wykresy, porównania, wyliczenia, które miały niewiele wspólnego z zawieraną kilka miesięcy wcześniej umową… Z przedstawianych tabelek wyskoczyło nagle 26 tysięcy netto niedopłaty za eksploatację i opłaty administracyjne. Nie trzeba tu wspominać, że o tych „dodatkowych opłatach” Stefan usłyszał pierwszy raz w czasie spotkania – nie było o nich mowy w umowie, nawet na ostatniej stronie, drobnym maczkiem.

Dariusz Brzozowski: Jako najemca Pan Stefan miał obowiązek płacenia umówionego czynszu. Przyjmuje się, że najemca jest zobowiązany także do ponoszenia kosztów i wydatków eksploatacyjnych, to jest kosztów bezpośrednio związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, nawet jeśli nie uregulowano tego w umowie. Typowymi opłatami eksploatacyjnymi są koszty energii elektrycznej, wody, kanalizacji czy ogrzewania. Taki obowiązek nie dotyczy innych opłat (pośrednich). Jeśli w umowie nie przewidziano opłat innych niż bezpośrednio związane z korzystaniem z przedmiotu najmu, Pan Stefan nie powinien ich płacić, bo nie ma takiego obowiązku. Dotyczy to na przykład uiszczenia podatku od nieruchomości, kosztów ochrony czy sprzątania całego obiektu, którego częścią jest warsztat. O ile nie uregulowano tego w umowie, koszty te spoczywają na właścicielu. Nieuiszczenie takich opłat nie może również powodować wypowiedzenia najmu.

Pan Stefan powinien powołać się na to, że opłaty eksploatacyjne mogą wiązać go o tyle, jeśli są związane bezpośrednio z lokalem i jego aktywnością biznesową. Wysokość należnych opłat i ich bezpośredni związek z najmem lokalu powinien wykazać Panu Stefanowi Wynajmujący. Aby zabezpieczyć swoje interesy należy zawsze dążyć do tego, aby w umowie najmu wymienić w sposób zamknięty, jakie opłaty ponosi prowadzący warsztat.

6. Obietnice bez pokrycia…

Wynajmującemu i właścicielowi udało się dojść do porozumienia – w zamian za wszelkie niezbędne naprawy i udoskonalenia ten pierwszy otrzyma zniżkę rozliczaną w czynszu. (…) Kilka dni po tym, jak warsztat renowacji pana Stefana rozpoczął oficjalną działalność pod nowym adresem, znajomy podesłał mu ogłoszenie o sprzedaży wynajmowanego lokalu. Po przeprowadzeniu remontów i adaptacji na pewno jego wartość znacznie się podniosła. Po rozmowach z właścicielami, w różnym tonie, zdecydowali się oni na rezygnację ze sprzedaży… na rok. Zostało to zapisane w umowie razem z adnotacją, że najemca miał się dowiedzieć o tym jako pierwszy. Ta część postanowień nie została dotrzymana. W końcu pojawił się „oficjalny kupujący”, który przedstawił swoją wizję przemiany rozpadającego się budynku w łabędzia, zaczynając od podniesienia czynszu dwukrotnie.

Dariusz Brzozowski: Jeśli poprzedni wynajmujący uzgodnił z Panem Stefanem stosowną zniżkę za naprawy, to oznacza, że wysokość czynszu miała być ustalona z uwzględnieniem owych napraw i ulepszeń oraz nie powinna ulec zmianie, bo inaczej zniżka byłaby fikcyjna. Jeśli wpisano to do umowy, to nabywcę lokalu takie uzgodnienia umowne wiążą i nabywca powinien tych zapisów przestrzegać.

Można również rozważać odpowiedzialność odszkodowawczą byłego wynajmującego, ale zależy to od dokładnego brzmienia zapisów umowy. Uzgodnienie, że Pan Stefan miał dowiedzieć się jako pierwszy o zamiarze sprzedaży mogłoby być zakwalifikowane jako prawo pierwokupu, które naruszono. Wówczas, jeśli Pan Stefan nie został powiadomiony o zamiarze sprzedaży, mógłby dochodzić naprawienia szkody od sprzedawcy, na przykład z tego względu, że musi teraz płacić zawyżony czynsz najmu albo dlatego, że nie może teraz nabyć innej nieruchomości w podobnej cenie lub standardzie.

Dariusz Brzozowski jest radcą prawnym, prowadzącym kancelarię prawa motoryzacyjnego Motoprawnik.com, członkiem Stowarzyszenia Prawników Rynku Motoryzacyjnego.